太欣新材料科技绿城中国：做精存量、做优增量锚定品质制胜

　　2024年，房地产市场呈现“政策驱动型”脉冲行情，四季度重点城市新房销售逐步回暖，三四线城市持续承压，行业整体规模继续缩减。在此背景下，绿城中国以“做精存量、做优增量”为核心策略，交出了一份稳中有进的成绩单。

　　3月31日下午，绿城中国召开2024年年度业绩发布会。报告期内，绿城实现物业销售收入1470.17亿元，同比增长21.9%；物业收入结转面积超过635.2万平方米，同比增长2.5%。期内累计取得总合同销售面积1409万平方米，总合同销售金额2768亿元。自投项目销售额1718亿元，其中权益金额1206亿元，权益比提升至70%。

　　值得注意的是，绿城全年首开项目的平均去化率达到82%，处于行业高位，其中近2/3的项目实现了首开对比投决阶段的销售溢价，整体溢价金额达到5.3亿元。

　　2024年以来，由于区域板块热度分化，需求端整体收缩，“存量博弈”成为所有房地产企业共同面临的课题。

　　对于如何存量精耕，绿城中国执行董事、副总裁李骏在业绩会上透露，“绿城将重难点库存分为住宅长库存、车位及储藏室、商业专项三个大类，2024年重难点库存去化金额达到422亿元，其中，专项指标平均完成率达到了113%，超额完成了48亿元。”

　　李骏还分享了绿城的方法。在制度层面，2024年集团每季度召开专项会议，部署重点项目的一盘一策，精准投放资源，在组织上、决策机制上提供保障，对人才、佣金、考核等方面倾斜资源。

　　在营销层面，针对住宅长库存全面实施了“老盘新做”，从产品力、展示力、推广力、销售力、服务力等5个方面全面升级，凡是“老盘新做”的项目，每月流速平均翻了一倍。同时，针对车位和商业也建立了全周期的管控体系，强化投前的对于车商的量价研判，定位设计把控，重点在推动车位的二次开盘，商业的前置整售和租售并举等能力的建设和落地。

　　通过以上制度创新及营销突破，绿城中国强化了全年业绩：2024年重难点库存“老盘新做”项目平均流速上升106%，车宅去化比1.39:1，同比上升7%，其中整盘车宅同罄项目达到了26个；新项目实现首开去化率82%，维持在行业高位，64%的项目实现首开溢价，整体溢价5.3亿元，溢价率最高达到11%。

　　进入2025年，绿城中国存量项目的指标前置工作启动得更早，李骏表示，还将继续优化专项会议机制，逐步落实督导，及时动态地精准施策。

　　2024年，绿城中国新增42个项目，总建筑面积418万平方米，年内首开27个项目，杭州沁百合、西安紫棠苑等8个项目实现当年清盘，全年9个项目单盘销售超过40亿元。其中，南京金陵月华单盘去化61亿元，成为江苏省年度销冠；浙江义乌凤起潮鸣八开八罄，单盘销售额达到56亿元，动态货值比预计提升了6.25亿元。

　　业绩报告显示，上述新拓项目一二线%，有效提升开发效能。其中，年内首开的27个项目，占新增土储数量的64%，年内实现销售转化约人民币325亿元，整体投资兑现度超120分，有力保障了公司未来利润的实现。

　　对于如何持续获得优质地块，绿城中国行政总裁郭佳峰介绍：“我们主要采取了以下策略：首先是向内挖潜，提升项目的开发效率，并做好前置研究，积极引导差异化的定位的机会，而不是一味高估冒进的提高销售价格；其次是进一步发挥绿城自身的优势，坚守对于好房子的营造和行业引领；第三是寻找结构性、小众投资的机会，比如板块供给短缺，或绿城有较大议价能力的项目。”

　　据了解，绿城通过联动产品、投资及客研职能条线建立常态化的客户产品专项联席工作机制，强化投前方案质量管控，对项目进行设计全专业前置研究，拿地前后建造成本基本一致，偏差率同比减少0.2个百分点，同时设计效率高位稳固，过程管控时间持续压缩。通过这一系列的投前管控，兑现了高质量的价值产出。

　　华创证券在对绿城中国2024年度业绩的点评中强调：产品和拿地精准度才是主要矛盾。

　　事实上，创立30年以来，绿城中国始终将“产品主义”作为立身之本。2024年，绿城坚持以最懂客户、最懂产品两大战略支点太欣新材料科技，在原本领先的产品力上，全面提升研发能力，形成客户导向的产品思维。全年完成精装专项、会所专题等58项创新课题，并将研发成果快速落地，如核心景观IP“心林物语”“立体景观”相继面世，整体新项目应用率高达92.7%。

　　同时，持续升级工艺，实践优围体系、适恒系统、智慧系统、产业内装四大核心技术体系，多项技术和“好房子”样板相继落地。

　　此外，绿城还参编行业标准《高质量住宅测评规程》，发布行业首个“好房子”企业标准，并与标准院合编并发布3本高质量住宅技术图集，推动绿城好产品制度性输出，引领行业规范。

　　李骏介绍太欣新材料科技，绿城在集团层面出品了包括凤起系、玫瑰园系、月华系、晓风系、云庐系、海棠系、春月系等在内的7大产品系。在区域层面，则形成了浙江馥香园系、华南名园系等14条属地产品系。

　　基于对产品和品质的坚守，2024年绿城的交付兑现又好又快。全年交付项目241个，15.36万户，3060万平方米。连续三年荣获三大机构产品力测评第一名的大满贯。

　　“房地产行业正经历三大重构，即市场格局的重构、发展模式的重构、竞争要素的重构。这些基础性变量的改变，标志着房地产行业已经进入存量博弈、品质制胜的新发展阶段。”绿城中国董事会主席刘成云在业绩发布会对房地产行业发展趋势做出了判断。

　　绿城中国的实践表明，通过产品力提升实现销售溢价，借助精准投资优化土储结构，配合存量资产高效盘活，能够构建企业高质量发展的核心竞争力。随着核心城市改善型需求持续释放，善于精存量、优增量的企业，有望在行业中掌握品质竞争主动权。

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